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弘阳地产在香港交易所上市 市场看好其以往连发增高潜能

来源:http://www.friedwires.com 作者:游戏娱乐 时间:2020-01-24 07:53

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中新网7月12日电 弘阳地产集团有限公司于今日正式登录港交所。新股发行最终定价为2.28港元/股,香港发售部分获认购1445.5万股,国际发售获认购785,545,000股,最终募集的资金净额约17.12亿港元。

10月15日上午南京市六合不动产宣布:针对外地人的购房限购政策已经放松,不再需要社保或个税证明;这一政策迅速引起市场反应,对于南京楼市产生普遍利好影响;而在此之中,多年扎根南京的弘阳地产再次获得资本市场关注。

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同时,近期市场披露显示,多家权威机构和国际评级相继给予弘阳地产认可和调高评级,笔者将其归纳梳理如下:

积蓄发展势能:深耕长三角多元化拓展

一、获评级机构和权威研究机构认可

以南京市为中枢,弘阳地产已经发展成为全面覆盖长三角地区领先的综合性房地产开发商。长三角,素来被誉为“金三角”。从城市化发展水平来看,中国经济实力最强的35个城市,有10个位于长江三角,就经济总量而言,长三角区域优势无可比拟。同时,这里也是人才汇集能力最强的地方,未来将强势打造与纽约、东京齐名的“世界第六大都市圈”。

1、10月8日尚乘研究发报告称:弘阳地产具有较高的盈利可见性,因为其有预售房款的担保,以2020预测市盈率看,目前股票交易在3.7倍市盈率水平,首次覆盖给予买入评级和每股3.32港元的目标价。

区域优势,让弘阳地产拥有了巨大的成长空间与发展潜力。2017年度,弘阳地产在江北新区开发的住宅及商业物业总面积达4,923,012平方米;企业总收入从2015年的人民币5376.8百万元,增至2017年的人民币6139.7百万元。

尚乘研究还称,弘阳地产扎根南京,专业化管理带动转型;2019和2020净利润已被高度锁定;集中在江苏省和长三角地区有利于控制成本;市场尚未完全反映实际盈利水平。

据克尔瑞中国房地产企业销售排行榜,以销售套数统计,2017年弘阳地产位列南京市第三位。2017年,企业荣获了中国房地产开发企业100强、发展潜力10强、品牌价值华东10强以及江苏省综合实力前三强等奖项,得到了业界的普遍认可。

2、另外10月16日,惠誉在香港宣布:已将弘阳集团有限公司(下简称“弘阳集团”)和旗下弘阳地产集团有限公司(下简称“弘阳地产”)的主体评级从“B”上调至“B+”,展望稳定;同时,将弘阳集团、弘阳地产的高级无抵押票据评级从“B”提升至“ B +”。

目前,“弘阳”品牌已经在长三角地区享有广泛声誉的及知名度。其专注于住宅物业开发以及商业及综合用途物业的开发、运营和管理,已成为弘阳品牌的核心优势。围绕这些优势弘阳不断蓄势前行,累积了丰富的房地产开发经验并取得了优异的成绩,其长三角地区行业地位不断得以夯实。

惠誉表示,上调评级反映了弘阳在高质量土地储备和审慎财务政策支持下的销售规模增长,使杠杆率保持在50%以下,这在“B”类评级的内地房企中,处于健康水平。此外,弘阳的物业租赁业务规模较大,因此经常性收入也较高。

在上述住宅和商业物业协同开发方面,弘阳地产不断拓展,一路领跑,具备了极强的竞争力。截止目前,弘阳地产已拥有两座商业综合体(南京弘阳广场及常州弘阳广场),一座办公楼,以及两座酒店(南京弘阳酒店及无锡弘阳洛克菲花园酒店)。这些比邻住宅物业项目的商业物业,为弘阳地产的住户提供了齐备的配套服务,同时也带动了企业整体物业项目的增值。

惠誉认为,截至2019年6月底,弘阳集团的现金余额为180亿元人民币,未使用的银行授信额度为140亿元人民币,足以覆盖短期债务。

在开发住宅物业的同时,弘阳地产也经营涵盖商场、游乐园、社区中心、酒店及办公楼的商业综合体,多元化的经营模式或将成为弘阳地产此次吸引投资的亮点。在现阶段内房股波动较大的情势下,弘阳地产的优势亮点有望提振投资者信心。

据披露,弘阳集团、弘阳地产双获惠誉上调评级,主要基于弘阳的五个正面因素:

强化质量增长:左手优质土储右手稳健财技

1)销售额持续上升

优质土地储备,持续升级的产品口碑及科学的经营发展模式,弘阳地产近年来始终保持高质量的增长,其未来的市场潜力被看好。

惠誉预计弘阳的土地收购和地域扩张战略将推动销售额增长。随着弘阳地产在2019年上半年获得更多土地,销售增长将得到充足的可售资源的支撑。此外,弘阳地产在2019年1-9月的合约销售总额增长40%,至438亿元人民币。

招股书显示,弘阳地产凭借对长三角地区房地产市场的深刻了解,已策略性地选定和获取了该地区的大量优质土地,截至2018年3月31日,企业已开发了多项物业组合,包括25个已竣工项目、50个开发中项目及18个持作未来的开发项目。

2)杠杆率仍处合理区间

根据克而瑞中国房地产企业销售排行榜,以销售套数计,2017年弘阳地产在南京市位居第三。依靠企业高质量增长趋势,未来3-5年内,弘阳地产将继续深耕长三角区域,通过实施客户全覆盖战略,进一步提高市场占有率。

惠誉认为,目前弘阳地产的杠杆率在“B +”级同行中,仍然合理。弘阳地产预计将维持在2019-2020年的销售规模扩张,相关支出将使土地储备满足未来三年的开发需求,这在“B”类同行中,也处于中枢水平。

同时,弘阳地产还将以上海、南京、杭州、合肥都市圈为核心向周边拓展,选择性进入长三角地区一些极具发展潜力的三、四线城市,形成“1+3+X”的区域布局。业内人士分析认为,弘阳地产的区域性战略布局,顺应了内地房地产业升级调整的大趋势,市场可持续发展前景乐观,有望为内房市场注入生机与活力。

3)土地储备多样化

此外,多年来摸索出来的企业经营发展模式,也是弘阳地产保持高质量持续发展的关键。在实践中,弘阳地产在投资、融资、管理及退出四个方面切实做到了互为辅助、有机融合。

截至2019年6月底,弘阳地产总土地储备为1570万平方米,满足未来三年的发展需求。2019年,弘阳地产将土地储备布局扩展至温州、西安、襄阳、长沙以及江门等等具发展潜力的大中型城市。

投资方面,弘阳地产建立了包括货地比、毛利率、净利润、开盘时间、去化周期、现金流回正周期等详细的指标评价体系,通过高效的现代化管理模式以确保投资效益的最大化;融资方面,弘阳地产始终奉行审慎的金融管理做法,通过密切监控现金状况及借款到期状况来管理流动资产水平,以确保营运资金充足,同时通过实施稳健的财务政策,不断丰富融资渠道以满足资本需求。

4)利润率保持健康

提升核心竞争:锻造“产品力+人才力”双核心

惠誉预计,未来一年内,多个高利润项目的结转将为弘阳集团的利润率提供支持,因此EBITDA利润率在2019至2020年将保持在20%至23%的健康水平。

对于房地产企业,产品及人才无疑是最核心的竞争力。对弘阳地产而言,对产品力的锻造与人才竞争力的激发,是其永不懈怠的追求。

5)物业租赁拥有细分市场优势

产品线方面,针对不同客户的产品需求,弘阳地产包含时光系、昕悦系、燕澜系、天宸系与TOP系在内的五大产品线,引领了房产业的“定制”潮流产品质量保障和不断研发创新,是企业塑造品牌形象的关键。

弘阳集团的投资物业组合主要包括购物中心和家居生活馆,享有细分市场优势地位。该投资组合的EBITDA利息保障倍数,高于“B”评级同业的水平。惠誉预计,南京弘阳广场C馆开业、消费者对家居的需求依然强劲等有利因素,将会支撑弘阳集团的租金收入增长及评级。

弘阳地产数十年来如一日地专注自身产品质量的提升,在全国建立了广泛的知名度和消费者认可度。弘阳地产的最大竞争优势在于以消费者人群的特点为切入点,来打造适合不同人群的多样化的产品结构。

纵观市场,2019年上半年房企在国内融资环境收紧的情况下,境外发债再次崛起,但由于整体成本较高,企业融资压力较大,所以房企面临的挑战巨大,而集团只有通过提高自身内核实力来增强竞争力,其关键就在于优化土储布局、提升公司盈利能力和稳定债务结构;对于综合实力的评定,国际大行和机构给予稳定展望就是对公司长期发展安全性的肯定,弘阳地产就是如此。

进入新的房地产时代,每家房企都铆足了劲在跨越或冲刺新的阶段,而持续的高速航行背后,需要优秀“舵手”来掌握方向。极度注重人才竞争力的弘阳地产认为,当下房地产企业已进入人才驱动的时代。弘阳地产执行董事及总裁何捷表示:“为了在机制上进行创新,我们做了以下的工作:首先我们有非常好的薪酬待遇;二是我们针对投融管退设立了非常好的激励机制,我们变跳高为跳远;第三,我们在跟投上也很快进行了推进,把打工变成了合伙,激发团队的狼性,真正做到共享共担。”

另外,除了评级机构的看好,政策风向也是释放楼市信号的重要指南针。昨日南京六合限购放松的确定,也为楼市带来重大利好。

通过打造共创价值、共享利益、共担风险的事业共同体,弘阳地产不断吸引和培养行业顶尖人才,最大程度上激发员工潜能,这也是未来公司保持持续增长的重要保障。

二、南京六合限购放松,有望利好区域楼市

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